Location meublée à l’année

Les DPE (diagnostics de performance énergétique) à jour signifient que le diagnostic énergétique du logement est valide et conforme aux obligations légales en vigueur. Voici les principaux points à connaître :

1. Qu’est-ce que le DPE ?

C’est un document qui évalue la performance énergétique d’un logement.

Il classe le logement sur deux critères :

• Consommation énergétique (étiquette allant de A à G).

• Émissions de gaz à effet de serre (étiquette allant de A à G).

2. Pourquoi un DPE à jour est-il nécessaire ?

• Obligation légale : Un DPE valide est obligatoire pour toute mise en location ou vente d’un logement.

• Information pour le locataire : Cela permet au futur locataire de connaître les coûts énergétiques prévisibles et l’impact environnemental du logement.

• Conformité réglementaire : Depuis 2021, les DPE sont opposables, c’est-à-dire que le locataire peut se retourner contre le bailleur si des erreurs sont détectées.

3. Validité du DPE

• Un DPE est valide pendant 10 ans.

Attention : les DPE réalisés avant le 1ᵉʳ juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 en raison des évolutions méthodologiques.

4. Impact sur la location

• Les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires thermiques.

• Depuis janvier 2023, les logements classés G avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location.

• À partir de 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028, puis des E en 2034.

5. Que faire si le DPE n’est pas à jour ?

• Faites appel à un diagnostiqueur certifié pour établir un nouveau DPE.

• Si le logement est mal classé, envisagez des travaux d’amélioration énergétique pour le mettre en conformité et éviter des restrictions futures.

Le DPE doit être remis au locataire dès la signature du bail et annexé au contrat.

1. Pour un particulier en location meublée

Les loyers perçus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Cas 1 : Régime Micro-BIC

• Conditions : Recettes annuelles inférieures à 77 700 € (en 2024).

• Avantages : Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais (71 % pour les locations de type "meublé de tourisme").

• Case à remplir :
  Formulaire 2042 C PRO :
  Ligne 5ND, 5OD, ou 5PD pour les recettes brutes issues de la location meublée.

• Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles dans ce régime.

Cas 2 : Régime Réel Simplifié

• Conditions : Obligatoire si les recettes annuelles dépassent 77 700 € ou sur option (si recettes inférieures).

• Avantages : Vous pouvez déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissements, etc.).

• Case à remplir :

  Déclaration des BIC réels sur le formulaire 2031 via un expert-comptable ou un logiciel dédié.

2. Pour un particulier en location vide (non meublée)

Les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.

Cas 1 : Régime Micro-Foncier

• Conditions : Revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 € par an.

• Avantages : Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais.

• Case à remplir :
  Formulaire 2042 :
  Ligne 4BE pour les revenus fonciers bruts.

Cas 2 : Régime Réel

• Conditions : Obligatoire si les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, ou sur option.

• Avantages : Vous pouvez déduire toutes les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, etc.).

• Case à remplir :

  Formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers).

3. Pour une société (SCI, SASU, etc.)

Si vous louez via une société :

• Les revenus doivent être déclarés dans les comptes de la société.

• La fiscalité applicable dépend du régime choisi (IR ou IS).

En location meublée à l'année, il est généralement recommandé que le locataire souscrive ses propres contrats pour l'eau et l'électricité, mais cela dépend de l'organisation des lieux et des choix du propriétaire. Voici les cas possibles :

1. Le locataire souscrit ses propres contrats

• Situation habituelle :

  • Chaque logement dispose de compteurs individuels pour l'eau, l'électricité et éventuellement le gaz.

  • Le locataire ouvre les contrats directement à son nom auprès des fournisseurs d'énergie ou du service des eaux.

  • Avantages :

    • Le locataire paie directement ses consommations.

    • Moins de gestion pour le bailleur.

• Bon à savoir :

  • L’état des lieux d’entrée doit indiquer les relevés des compteurs.

  • Le locataire est responsable des abonnements et des paiements des factures.

2. Le propriétaire gère les contrats

• Quand ?

  • Si le logement fait partie d’un immeuble ou d’une maison divisée sans compteurs individuels.

  • Si vous préférez proposer un forfait charges incluses.

• Organisation :

  • Le propriétaire garde les contrats à son nom et répercute les coûts sur le locataire :

    • Provision sur charges : Le locataire verse une provision chaque mois, régularisée annuellement en fonction des consommations réelles.

    • Forfait charges : Une somme fixe est facturée chaque mois, sans régularisation. Ce forfait doit être raisonnable et correspondre aux consommations moyennes estimées.

• Inconvénients :

  • Une gestion administrative plus lourde pour le propriétaire.

  • En cas de dépassement du forfait, les charges excédentaires ne peuvent pas être récupérées sauf si un accord a été prévu dans le bail.

3. Ce que dit la loi

• Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

  • La gestion des charges (eau, électricité, gaz) doit être précisée dans le bail.

  • Si les compteurs individuels existent, il est préférable que le locataire souscrive ses propres contrats.

Conclusion

• Si votre logement dispose de compteurs individuels, il est conseillé de laisser le locataire gérer ses abonnements d'eau et d'énergie pour plus de simplicité.

• Si ce n’est pas possible, vous devez inclure les modalités dans le bail et choisir entre provision ou forfait pour les charges.

Oui, il est possible de signer un bail civil, mais ce type de contrat n'est pas toujours approprié, surtout pour une location meublée à usage d'habitation principale. Voici ce qu’il faut savoir :

1. Qu’est-ce qu’un bail civil ?

Un bail civil est un contrat régi par le Code civil, et non par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre spécifiquement les baux d’habitation. Il est généralement utilisé dans les cas suivants :

• Location saisonnière (par exemple, à la semaine ou au mois pour des vacances).

• Location pour un usage autre que l’habitation principale (bail mobilité, résidence secondaire, logement professionnel).

• Location de biens spécifiques (terres agricoles, garages, locaux commerciaux, etc.).

2. Pourquoi un bail civil n’est-il pas recommandé pour une location meublée à l’année ?

Si le logement est loué pour servir de résidence principale, il relève obligatoirement de la loi du 6 juillet 1989, même s’il est meublé. Cette loi impose des règles protectrices pour le locataire :

• Durée minimale de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant).

• Obligations sur le mobilier minimum.

• Encadrement des congés donnés par le propriétaire.

En cas de litige, un bail civil pourrait être requalifié en bail d’habitation par un tribunal, ce qui entraînerait des sanctions pour le bailleur.

3. Quand peut-on utiliser un bail civil ?

• Location pour une résidence secondaire : Si le locataire indique clairement que le logement ne sera pas sa résidence principale, un bail civil est possible.

• Bail mobilité : Ce bail spécifique est une variante encadrée pour les meublés, mais il reste soumis à certaines conditions (locataire en mobilité professionnelle, stage, études, etc.).

• Usage professionnel : Si le logement est loué pour une activité professionnelle ou une résidence temporaire.

4. Précautions à prendre avec un bail civil

• Précisez clairement l’usage prévu dans le contrat (résidence secondaire, logement temporaire, etc.).

• Incluez des clauses détaillant les obligations des parties.

• Assurez-vous que le locataire signe en connaissance de cause et que l’usage mentionné est réel.

Conclusion

Pour une location meublée à l’année à usage d’habitation principale, vous devez utiliser un bail conforme à la loi du 6 juillet 1989.

Le mobilier minimum pour une location meublée à l'année, tel que défini par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, doit permettre au locataire de vivre immédiatement dans le logement sans avoir à acheter d'équipements essentiels. Voici la liste complète :

Liste des équipements obligatoires dans une location meublée

Pour le couchage :

• Literie :

  • Lit avec couette ou couverture.

  • Oreillers ou traversins.

Pour la cuisine :

• Équipements de cuisson et préparation :

  • Plaques de cuisson.

  • Four ou four à micro-ondes.

  • Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou freezer).

• Vaisselle et ustensiles :

  • Vaisselle nécessaire pour que les occupants puissent prendre leurs repas (assiettes, verres, couverts, etc.).

  • Ustensiles de cuisine (poêles, casseroles, etc.).

Pour le mobilier :

• Meubles de rangement :

  • Placards ou étagères pour les vêtements, les affaires personnelles, et les denrées alimentaires.

• Table et sièges :

  • Une table et des chaises pour les repas.

Pour l’éclairage :

• Éclairage :

  • Luminaires dans chaque pièce principale.

Pour l’entretien :

• Matériel d’entretien :

  • Aspirateur (si le sol est adapté).

  • Balai ou serpillière, si nécessaire pour l’entretien du logement.

Conséquences en cas de non-respect

• Si un logement meublé ne répond pas à ces critères, il peut être requalifié en location vide par un tribunal en cas de litige.

• Cette requalification peut entraîner des sanctions pour le bailleur, comme la modification du contrat ou une réduction de loyer.

Conseils pratiques

• Vérifiez que tout le mobilier et les équipements sont en bon état de fonctionnement.

• Faites figurer dans l’état des lieux d’entrée une liste détaillée du mobilier.

• Si vous fournissez des équipements supplémentaires (TV, lave-vaisselle, etc.), précisez-les également dans le contrat.

Locataire :

Frais de dossier : 40% du 1er loyer hors charge

Propriétaire :

Frais de dossier : 40% du 1er loyer hors charge

Frais de gestion : 8% TTC / mois

Garantie des loyers impayés : 3% TTC / mois

Calcul :
(Loyer + Charges Mensuelles)/0,38= Revenu Net Mensuel Minimum

• Si le locataire est éligible, vous pouvez l’inscrire immédiatement à la garantie loyers impayés (GLI).

• S’il n’est pas éligible, vous pouvez tout de même lui louer le logement. Après 6 mois sans incident de paiement, il pourra être inscrit automatiquement à la GLI.

Ce qui est assuré :

• Les loyers impayés

• Les détériorations immobilières

• Frais de contentieux et de procédure

• La défense et recours